Thị trường BĐS: Thanh khoản giảm, giá vẫn tăng

Giao dịch bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đang ghi nhận tốc độ giảm đáng kể trong quý đầu năm 2026. Số lượng bất động sản được sang tay mỗi tháng giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, giá chào bán không giảm theo thanh khoản mà ngược lại vẫn neo ở mức cao. Thực tế này tạo ra nghịch lý khiến nhiều người tham gia thị trường bối rối về hướng đi trong thời gian tới.

Giao dịch chậm, giá tăng cao

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn thanh khoản thấp kỷ lục trong nhiều tháng qua. Số lượng giao dịch thành công tại các đô thị lớn giảm đáng kể. Tại TP. Hồ Chí Minh, lượng căn hộ chung cư và nhà phố được chuyển nhượng mỗi tháng chỉ bằng một nửa so với giai đoạn sôi động hai năm trước. Hà Nội cũng ghi nhận tình trạng tương tự khi nhiều dự án mở bán không đạt kỳ vọng về số lượng giao dịch. Đội ngũ biên tập Stay My Home nhận thấy xu hướng này không chỉ diễn ra ở hai đầu tàu kinh tế mà lan rộng sang nhiều tỉnh lân cận.

Sự giảm tốc giao dịch xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Lãi suất cho vay bất động sản vẫn neo ở mức cao khiến chi phí vốn tăng, làm giảm khả năng tiếp cận vốn của người mua. Tâm lý thận trọng chi phối các quyết định đầu tư khi nền kinh tế còn nhiều biến số. Các ngân hàng siết chặt điều kiện cho vay bất động sản khiến tỷ lệ phê duyệt hồ sơ giảm. Nhà đầu tư cá nhân cũng có xu hướng chờ đợi để xác định xu hướng thị trường trước khi xuống tiền.

Cơ chế thanh khoản thấp trên thị trường bất động sản hoạt động theo chuỗi phản ứng từ phía cả người mua và người bán. Khi người mua hạn chế giao dịch, số lượng nhà rao bán tăng lên nhưng không có người mua tương ứng. Tình trạng này kéo dài khiến thời gian bán bất động sản trung bình tăng từ vài tháng lên hơn một năm. Người bán không muốn giảm giá vì họ kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi trong tương lai gần. Họ chọn phương án rao bán với giá cao và chờ đợi thay vì chấp nhận bán tháo để thu hồi vốn nhanh. Điều này tạo ra trạng thái thị trường với nhiều bất động sản rao bán nhưng giá không giảm.

Giá bất động sản neo ở mức cao dù thanh khoản thấp xuất phát từ cấu trúc chi phí đầu vào đã tăng trước đó. Chi phí xây dựng, nguyên vật liệu và nhân công đều tăng trong giai đoạn 2024-2025 khiến giá thành dự án mới bị đẩy lên cao. Các chủ đầu tư không thể giảm giá bán vì giá bán hiện tại đã sát với biên lợi nhuận tối thiểu. Với bất động sản thứ cấp, người bán cũng có tâm lý không chấp nhận lỗ vì họ mua vào ở mức giá cao. Họ chấp nhận chờ đợi thanh khoản phục hồi thay vì giảm giá bán hiện tại.

Giải mã nghịch lý

Nghịch lý thanh khoản giảm nhưng giá không giảm trên thị trường bất động sản có thể giải thích qua tâm lý hành vi của người bán. Khi giá thị trường đạt đỉnh, nhiều người mua vào ở mức giá cao. Khi thị trường chuyển sang giai đoạn điều chỉnh, họ không chấp nhận bán lỗ vì điều này đồng nghĩa với việc ghi nhận khoản lỗ thật. Thay vì giảm giá bán để thu hồi vốn, họ chọn phương án rao bán với giá kỳ vọng và chờ đợi thị trường phục hồi. Tâm lý này tạo ra trạng thái giá rao bán cao nhưng không có người mua tương ứng.

Tâm lý neo giá của người bán hoạt động dựa trên cơ chế hành vi gọi là "loss aversion". Con người có xu hướng phản ứng mạnh hơn với rủi ro lỗ hơn là cơ hội kiếm lợi. Khi người bán chấp nhận giảm giá, họ phải đối mặt với khoản lỗ thực tế. Điều này gây ra sự đau đớn tâm lý lớn hơn so với việc giữ tài sản và chờ đợi giá phục hồi. Kết quả là họ chấp nhận rao bán với giá cao và chịu thiệt hại do thanh khoản thấp thay vì giảm giá bán để thu hồi vốn nhanh.

Trong các bài phân tích của Stay My Home, chúng tôi nhận thấy nhóm người bán chịu áp lực tài chính mạnh nhất là những người mua gần đỉnh bằng vốn vay. Khi lãi suất vay tăng, chi phí trả lãi hàng tháng trở thành gánh nặng lớn. Tuy nhiên, họ vẫn không chấp nhận giảm giá bán vì điều này đồng nghĩa với việc nhận khoản lỗ thật ngay lập tức. Tình trạng này kéo dài khiến họ rơi vào trạng thái kẹt vốn: không bán được vì giá cao, không giữ được vì áp lực lãi vay.

Yếu tố thứ hai tạo nên nghịch lý thị trường là cấu trúc chi phí của bất động sản mới. Chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng lớn trong giá bán căn hộ và nhà phố. Từ năm 2024 đến nay, giá vật liệu xây dựng tăng do chuỗi cung ứng bị đứt gãy và chi phí vận chuyển tăng. Chi phí nhân công xây dựng cũng tăng khi nguồn nhân lực trở nên khan hiếm. Các yếu tố này đẩy chi phí xây dựng mỗi mét vuông tăng đáng kể khiến chủ đầu tư không thể giảm giá bán. Giá bán hiện tại của nhiều dự án đã sát với chi phí đầu vào cộng với chi phí vốn vay.

Cơ chế chi phí đầu vào ảnh hưởng đến giá bất động sản qua nhiều kênh khác nhau. Đối với dự án mới, giá bán được cấu thành từ chi phí đất đai, chi phí xây dựng, chi phí quản lý và biên lợi nhuận của chủ đầu tư. Khi chi phí xây dựng và chi phí vốn tăng, hai thành phần lớn trong cấu trúc giá bán đều tăng lên. Điều này khiến giá bán không thể giảm khi thị trường đi xuống vì giá bán hiện tại đã sát với chi phí thực tế. Đối với bất động sản thứ cấp, giá bán cũng chịu ảnh hưởng từ giá dự án mới vì người mua thường so sánh giá giữa nhà cũ và căn hộ mới cùng khu vực.

Tác động đến người mua

Người mua nhà ở thực lưỡng lự trước thị trường hiện tại vì không biết nên mua ngay hay chờ đợi giá giảm. Nhu cầu nhà ở thực vẫn tồn tại mạnh mẽ tại các đô thị lớn khi tốc độ đô thị hóa tiếp tục tăng. Nhiều gia đình trẻ cần nhà để ở nhưng lại chần chừ vì lo ngại giá có thể giảm thêm trong tương lai. Tình trạng này kéo dài làm trì hoãn quyết định mua nhà của nhiều người dù họ có nhu cầu và khả năng tài chính để mua.

Quan điểm của Stay My Home về vấn đề này dựa trên việc phân biệt giữa nhà ở và đầu tư. Đối với người mua nhà để ở, thời điểm thị trường điều chỉnh có thể là cơ hội để đàm phán giá tốt hơn vì người bán cần thu hồi vốn. Tâm lý người bán thay đổi theo thời gian khi áp lực tài chính tăng lên. Sau nhiều tháng rao bán không thành công, họ có xu hướng chấp nhận giảm giá bán để thu hồi vốn. Người mua nhà ở có thể tận dụng cơ hội này để mua bất động sản với giá tốt hơn so với giai đoạn thị trường sôi động.

Cơ chế đàm phán giá trong thị trường thanh khoản thấp hoạt động theo quy luật cung cầu thay đổi theo thời gian. Khi một bất động sản được rao bán trong nhiều tháng mà không có người mua, người bán dần nhận ra kỳ vọng giá của họ không phù hợp với thị trường. Áp lực tài chính từ việc trả lãi vay hoặc nhu cầu chuyển nhà thúc đẩy họ chấp nhận giảm giá. Người mua kiên trì đợi đợi và liên hệ đàm phán có thể mua được bất động sản với giá thấp hơn giá rao ban đầu từ 10 đến 20 phần trăm. Tuy nhiên, quy trình này đòi hỏi người mua phải có sẵn tiền mặt hoặc khả năng tiếp cận vốn vay.

Nhà đầu tư cá nhân đối mặt với bài toán khác khi thị trường thanh khoản thấp. Vấn đề không phải là mua với giá thấp mà là khả năng bán lại trong tương lai. Khi thanh khoản giảm, thời gian để bán bất động sản tăng kéo dài vòng quay vốn. Nhà đầu tư tính toán lợi nhuận dựa trên việc bán nhanh trong vài tháng sẽ gặp khó khăn khi thời gian bán kéo dài hơn một năm. Chi phí vốn tính theo thời gian tăng lên làm giảm lợi nhuận thực tế từ khoản đầu tư.

Chi phí cơ hội của vốn đầu tư trong thị trường thanh khoản thấp cần được tính toán kỹ lưỡng. Khi số tiền đầu tư bị kẹt trong bất động sản không thể bán nhanh, nhà đầu tư bỏ lỡ cơ hội đầu tư vào các kênh khác có khả năng sinh lời trong thời gian ngắn. Lãi suất tiết kiệm ngân hàng hiện nay ở mức khá cao tạo ra sự so sánh không có lợi cho đầu tư bất động sản. Nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng về thời gian dự kiến bán lại và chi phí vốn trong thời gian này trước khi xuống tiền.

Triển vọng thị trường

Thị trường bất động sản Việt Nam trong ngắn hạn dự kiến sẽ tiếp tục giai đoạn điều chỉnh với thanh khoản thấp. Lãi suất cho vay có thể giảm nhẹ nhưng vẫn ở mức cao so với giai đoạn trước. Tâm lý người mua thận trọng sẽ tiếp tục chi phối thị trường trong vài quý tới. Số lượng giao dịch có thể phục hồi dần nhưng khó quay lại mức sôi động của giai đoạn trước khi các yếu tố nền tảng thay đổi rõ rệt.

Yếu tố quan trọng sẽ quyết định diễn biến thị trường là chính sách tín dụng và các quy hoạch hạ tầng mới. Khi lãi suất cho vay giảm, khả năng tiếp cận vốn của người mua sẽ cải thiện. Điều này giúp tăng số lượng người có đủ điều kiện tài chính để mua bất động sản. Các dự án hạ tầng giao thông lớn được triển khai cũng sẽ tạo ra động lực tăng giá tại các khu vực lân cận. Khi người đầu tư nhìn thấy tiềm năng tăng giá từ hạ tầng, họ sẽ mạnh dạn xuống tiền hơn.

Cơ chế phục hồi thị trường bất động sản sau giai đoạn điều chỉnh diễn ra theo các bước cụ thể. Giai đoạn đầu là giai đoạn tích lũy khi thanh khoản thấp nhưng giá neo ở mức cao. Sau đó là giai đoạn giảm giá thực tế khi người bán chịu áp lực tài chính phải chấp nhận giảm giá bán. Giai đoạn tiếp theo là giai đoạn phục hồi thanh khoản khi giá đạt mức hấp dẫn thu hút người mua trở lại. Cuối cùng là giai đoạn tăng giá trở lại khi niềm tin thị trường được khôi phục. Thị trường hiện tại đang ở giữa giai đoạn tích lự và giai đoạn giảm giá thực tế.

Trong dài hạn, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn tăng mạnh do tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số. Các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn thu hút dân cư từ các tỉnh khác đến sinh sống và làm việc. Nhu cầu nhà ở thực là nền tảng cho sự phục hồi của thị trường bất động sản. Khi các yếu tố ngắn hạn như lãi suất và tâm lý thận trọng qua đi, thị trường sẽ phục hồi dựa trên nhu cầu nhà ở thực này.

Nhìn chung, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng nóng. Thanh khoản thấp và giá neo ở mức cao là trạng thái tạm thời khi thị trường tìm điểm cân bằng mới. Người mua nhà ở có thể tận dụng giai đoạn này để đàm phán giá tốt hơn. Nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng về thời gian bán lại và chi phí vốn trước khi xuống tiền. Thị trường sẽ phục hồi khi các yếu tố nền tảng như lãi suất và niềm tin được cải thiện.

Câu hỏi thường gặp

Thanh khoản bất động sản thấp có nghĩa là gì?

Thanh khoản thấp là tình trạng bất động sản được rao bán nhiều nhưng số lượng giao dịch thành công ít. Thời gian để bán một bất động sản kéo dài từ vài tháng lên hơn một năm. Điều này xảy ra khi người mua giảm hoặc người bán có kỳ vọng giá không phù hợp với thị trường.

Tại sao giá nhà vẫn tăng dù giao dịch chậm?

Giá nhà không giảm vì hai nguyên nhân chính. Một là chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng và nhân công đã tăng từ trước đó khiến chủ đầu tư không thể giảm giá bán. Hai là người bán không chấp nhận bán lỗ vì tâm lý neo giá, họ chọn rao bán với giá cao và chờ đợi thay vì giảm giá để bán nhanh.

Đây có phải thời điểm tốt để mua nhà ở không?

Đối với người mua nhà để ở, thị trường điều chỉnh có thể là cơ hội để đàm phán giá tốt hơn. Người bán chịu áp lực tài chính sau nhiều tháng rao bán không thành công có thể chấp nhận giảm giá. Tuy nhiên cần đảm bảo đủ tài chính và không quá lo ngại về biến động giá ngắn hạn.

Khi nào thị trường bất động sản sẽ phục hồi?

Thị trường có thể phục hồi dần khi lãi suất cho vay giảm và các dự án hạ tầng lớn được triển khai. Nhu cầu nhà ở thực là yếu tố quan trọng sẽ thúc đẩy thị trường phục hồi trong dài hạn. Tuy nhiên thời điểm cụ thể phụ thuộc vào nhiều yếu tố vĩ mô và chính sách.

Nhà đầu tư nên làm gì trong giai đoạn này?

Nhà đầu tư cần cẩn trọng hơn và tính toán kỹ lưỡng về thời gian dự kiến bán lại và chi phí vốn. Không nên dùng đòn bẩy tài chính quá lớn trong giai đoạn thanh khoản thấp. Nên tập trung vào bất động sản có tiềm năng tăng giá từ hạ tầng hoặc quy hoạch trong dài hạn thay vì kỳ vọng lãi nhanh trong ngắn hạn.

Khám phá

Giá đất nền khó giảm sâu: vì sao thanh khoản vẫn yếu?

Thị trường BĐS 2025 tăng trưởng rõ nét: tín hiệu nào đáng chú ý?

Thị trường bất động sản Việt Nam 2025: chu kỳ tăng mới

Thị trường BĐS 2025: dòng tiền thực và phân hóa giá

Thị trường bất động sản sàng lọc mạnh, cấu trúc mới đang hình thành